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Construire sur la commune

Construire sur la commune est devenu difficile avec l'instauration par le Préfet du plan de prévention des risques naturels inondations du Val d’Authion : Fondé sur le principe selon lequel le risque 0 n’existe pas, ce document a pour objectif de ne pas aggraver les risques ou de ne pas en provoquer de nouveaux et d’assurer ainsi la sécurité des biens et des personnes. Outre de restreindre les zones ou les constructions sont possibles, ce document impose des contraintes supplémentaires pour les constructions nouvelles et les extensions de constructions existantes.

Le PPR du val d’Authion est consultable sur le site internet de la préfecture de Maine et Loire.


Pour autant notre commune est attractive, la municipalité a réalisé un nouveau lotissement dont les 40 parcelles se sont vendues rapidement en 2004 et 2005, les résidents actuels souhaitent améliorer, étendre leurs constructions ou aménager leurs terrains.

Nous nous proposons donc de vous conseiller sur les règles essentielles du droit à construire.

Les différents actes possibles de construction

Le permis de construire

Quand est-il nécessaire ? : Principalement lorsque le projet de construction dépasse 20 m² d'emprise au sol sur un terrain déjà construit ou lorsqu'il y a un changement de destination d'un bâtiment existant quelle que soit la surface (ancien commerce devient habitation particulière par exemple).

Architecte : Le recours à un architecte est obligatoire dans les conditions suivantes :
Construction nouvelle de plus de 170 m² de Surface Hors Oeuvre Nette.
Extension nécessitant un permis de construire sur une construction de plus de 170 m² de SHON.
Extension qui porte l'ensemble de la construction une fois l'extension réalisée à plus de 170 m² de SHON.

Dépôt : Le dossier se retire et se dépose obligatoirement en mairie. Un récépissé doit vous être délivré. S’il vous est demandé des pièces complémentaires, celles ci doivent transiter par la mairie.

Délai : Le délai d'instruction est de 2 mois lorsque le dossier est complet. Il est porté à 3 mois lorsque le projet se situe en périmètre protégé (architecte des bâtiments de France ou site naturel inscrit) ou lorsqu’il est soumis à la législation sécurité incendie ou accessibilité des personnes handicapées.
En périmètre protégé la réalisation d’une maison individuelle implique un délai maximum de 6 mois.
Pour autant si celui ci est dépassé, il ne faut pas commencer les travaux sans avoir eu une réponse écrite positive. En effet, les autorisations tacites ("accord en absence de réponse de l'administration dans les délais") n'existent pas pour les propriétés qui sont situées dans les 500 m autour d'un monument historique or la quasi totalité de notre bourg est concerné. En plus, dans les quelques zones ou l'autorisation tacite peut exister, celle-ci peut être remise en cause pendant deux mois supplémentaires.

Avis des bâtiments de France : L'architecte des bâtiments de France doit donner son avis sur tous les projets qui sont situés dans les 500 m d'un monument historique : Clocher de l'église, Moulin des basses terres, ancien Presbytère à l'angle de la rue du Pattoué et de la rue de la Croix, vestige de la Porte en Vallée sur la levée. Cet avis est également obligatoire pour tous les projets situés dans les sites naturels inscrits : sur notre commune, tous les terrains situés entre la rue du champ de Bessé aux Sablons, la ligne SNCF, la levée de la Loire et la limite de commune avec La Ménitré constitue un site naturel inscrit.
Cet avis est un avis que l'on dit conforme dans la plupart des cas, c'est à dire qu'il s'impose au demandeur. C'est un avis architectural (esthétique donc subjectif qui peut parfois surprendre) qui implique souvent un surcoût mais qui est incontournable.

Affichage : Il ne faut pas oublier d'afficher l'arrêté du maire qui donne l'autorisation de construire sur son terrain. L'affichage doit être visible de la voie publique. Il doit être accompagné d’un panneau donnant les éléments essentiels de l’autorisation. On trouve ce type de panneau chez les vendeurs de matériaux de construction.

Assainissement : Lorsqu'un permis de construire pour une maison neuve est déposé dans une zone de la commune où il n'y a pas de tout à l'égout, le permis de construire doit être accompagné d'un dossier d'assainissement individuel. Ce dossier se retire également en mairie.

Ouverture du chantier - Achèvement des travaux : Lorsque le permis de construire est accordé, le demandeur reçoit deux imprimés :
Une déclaration d'ouverture de chantier qu'il faut remplir et retourner en mairie. A ce titre, nous précisons que le chantier doit démarrer dans les deux ans qui suivent l'autorisation et qu’il ne doit pas être interrompu pendant plus d’un an.
Une prorogation d'un an pour le démarrage du chantier est possible sur demande écrite déposée au plus tard 2 mois avant l’expiration de l’autorisation.
Une déclaration d'achèvement de travaux qu'il faut remplir et retourner en mairie. Cette déclaration est essentielle. En effet, elle va déclencher la visite d'un contrôleur qui vérifiera si les travaux ont été réalisés conformément à la demande ce qui permettra de délivrer un PV de recollement.
Par ailleurs avec la réforme du code de l’urbanisme intervenue en octobre 2007, la déclaration d’achèvement rend inattaquable la construction réalisée un an après le dépôt de la dite déclaration.


La déclaration préalable

Quand est-elle nécessaire ? : Principalement lorsque le projet de construction nouvelle ou d'extension ne dépasse pas 20 m² d'emprise au sol, pour le changement de menuiseries extérieures différentes de celles existantes, pour tout projet de clôture, pour un ravalement de façades ou encore pour la construction d'une piscine non couverte ou dont la couverture n’atteint pas la hauteur de 1,80 m.

Le délai d'instruction est de un mois, deux mois dans un périmètre protégé (ABF ou site inscrit, voir ci-dessus). Le dépôt et l'affichage doivent être réalisés comme pour le permis de construire, l'avis des bâtiments de France s'applique dans les mêmes conditions. Il n'y a pas de déclaration d'ouverture de chantier mais une déclaration d'achèvement de travaux reste à fournir.

Les clôtures : Souvent les déclarations de travaux sont déposées pour l'édification d'une clôture. Il faut savoir que sur la commune une clôture ne peut pas dépasser 1m80 de haut et qu’elle doit quelle que soit sa hauteur, être ajourée aux 2/3 (un mur bahut ne peut donc pas dépasser 60 cm). Par ailleurs l'architecte des bâtiments de France peut rajouter à ces contraintes des exigences en terme de matériaux, de forme…
Ces règles s‘appliquent à tout la commune et il faut les respecter lors de la construction d’un ouvrage mais il faut savoir qu’hors périmètre protégé, aucun dossier n’a a être déposé.

Le permis de démolir

Pour les anciennes propriétés, il est fréquent qu'un projet de construction implique auparavant des démolitions. Le permis de démolir est alors nécessaire lorsque le projet est situé dans un périmètre de protection d’un monument historique ou en site inscrit. Il peut être déposé en même temps que le permis de construire mais jamais après.


Les aménagements et travaux d'embellissement

Peindre son portail ou ses volets est quelque chose de courant. Or, il faut savoir que dans le périmètre de l'architecte des bâtiments de France, il faut solliciter son avis sur les couleurs que l'on veut utiliser. Son avis s'impose au demandeur. Il n'y a pas d'imprimés spécifiques, une demande écrite avec adresse de la propriété, photo de celle ci et positionnement de la propriété sur un plan de la commune adressée directement à :

Architecte des bâtiments de France
hôtel de Maquillé 10 bis rue du canal
49 000 Angers

Les règles spécifiques de construction sur la commune

L'instauration d'un plan de prévention des risques prévisibles naturels par inondations a amené un lot de règles de constructions spécifiques aux communes situées en zones inondables :

Zones constructibles
La volonté de l'Etat était de limiter les zones constructibles, et pour celles qu'il autorise, de positionner celles-ci à proximité des bourgs déjà construits. Ainsi en cas de catastrophe, cela favorise l'intervention des services de secours. Dans le cadre de la négociation menée avec les services de l'Etat, 15 hectares constructibles ont été obtenus par la commune : 10 à vocation d'habitat, 2 à vocation commerciale, 3 à vocation artisanale.

Emprise au sol
Définition
Rapport entre la surface du terrain et la projection au sol du volume bâti de la construction à l'exception des éléments de saillie et de modénature : balcons, terrasses, débords de toiture…)
Celle ci est limitée selon la zone dite d'aléa d'inondation (hauteur de la crue en cas d'inondation). Généralement le pourcentage d'emprise au sol est limité dans le bourg et dans les lotissements futurs à 20 % ce qui signifie que si vous avez un terrain constructible de 700 m² vous pourrez construire un bâtiment dont l'emprise sera limitée à 140 m².

Souplesse sur les extensions
Certaines maisons du fait d'un terrain assez petit atteignent déjà ce pourcentage maximum d'emprise au sol. Pour ne pas pénaliser ces propriétaires, il est admis que lorsque le pourcentage était déjà atteint à la date du 09/09/1998, il est possible d'obtenir une extension maximum de 50 m² en emprise au sol sous réserve que dans les 50 m², 35 au plus soit affectés à l'habitation, le reste à des locaux annexes.
Précisons qu'un local annexe est par exemple un garage, un garage à vélo, un abri de jardin. Une buanderie, une chaufferie, un cellier rentrent dans le cadre des pièces d'habitation et sont concernés par le plafond des 35 m².

Exemple

• sera autorisée une extension de 50 m² comprenant une chambre de 34 m²
  et un garage de 16 m².
• Sera autorisée une extension de 50 m² comprenant une chambre de 20 m²
  et un garage de 30 m².
• Sera refusée une extension de 50 m² comprenant une salle à manger de 30 m²,
  une buanderie de 8 m² et un garage de 12 m².
  

Pièces de survie à l’étage
A l’occasion d’une construction neuve ou de travaux sur des bâtiments d’habitation existants, il est demandé de prévoir l’installation de pièces de survie à l’étage qui auront une surface d’au moins 12 m² ou 15 % de la SHON totale sachant que c’est la surface la plus importante qui s’applique.
Précision : souvent les aménagements de l’étage donnent lieu à des demandes de création de velux : il faut au moins une lucarne maçonnée et pas seulement des velux, cela pour faciliter un accès éventuel des services de secours.


Anciens bâtiments maçonnés
Les bâtiments maçonnés existants à la date du 09/09/1998 peuvent faire l’objet d’un changement de destination pour être transformés en habitation et ce quelle que soit la zone où ces bâtiments se situent.

Pour plus d'informations sur le droit à construire, téléchargez les règles de construction applicables pour chaque zone
Dispositions générales_modif_3.pdf
Dispositions applicables aux zones NA
Dispostions applicables à la zone NB
Dispositions applicables à la zone NC_modif_3.pdf
Dispositions applicables à la zone ND
Dispositions applicables à la zone UB
Dispositions applicables aux zones UA
Dispositions applicables aux zones UE
Dispositions applicables aux zones UY

Pour vous repérer, téléchargez les plans de zonage de la commune : centre bourg - zone d'activité et les sablons : le reste de la commune (tout secteur n'aparaissant pas sur un des deux plans) est en zone NC. Si votre parcelle est proche d'une limite entre deux zones, nous vous conseillons de vous présenter en mairie pour vérifier sur les plans de détails :

zonage_bourg_et_zone_d_activite.pdf

zonage_les_sablons.pdf

Vous pouvez également télécharger le nuancier de Maine-et-Loire : guide des couleurs généralement préconisées pour le département.

www.les-rosiers-sur-loire.com/web/fichiers/servicespublics/nuancier_internet.jpg